Наша мета не лише збудувати, а наповнити змістом, – Олександр Островський

Про будівництво та девелопмент читайте у розмові видання «Вежа» із Олександром Островським, співзасновником компанії Lev Development.

У чому різниця будівельних компаній та девелоперів, чому якісний будинок, це не лише якісний фундамент чи міцні стіни, як гроші впливають на архітектуру та чи багато Україна насправді будує. Про будівництво та девелопмент читайте у розмові видання «Вежа» із Олександром Островським, співзасновником компанії Lev Development.

Розкажіть про історію створення девелоперської компанії Lev development

Дуже важливо розуміти відмінність будівельної компанії та девелоперської. Ми створили девелоперську компанію Lev Development, в якій одна із складових – констракшин. Водночас девелопмент набагато ширше поняття, це та річ якою ми живемо, це зміни: люди хочуть жити у красивих та безпечних будинках, ходити комфортними дорогами та тротуарами, заходити у класні магазини або зупинятись у готелях з чудовим сервісом. Створення комфорту – ось суть нашої роботи.

Скажу на прикладі нашого нового проекту – Lev City Hotel. Ми поставили собі питання: в якому готелі ми б хотіли зупинитись завітавши до Львова, і виходячи із питання шукаємо відповідь. У першу чергу “ідеальний” на нашу думку готель повинен розташовуватись недалеко від центру, повинні бути зручні паркомісця, має бути зручна логістика як автомобільна, так і пішохідна, зручний громадський транспорт. Усе це є на вулиці Шевченка – лише два кілометри до оперного театру котрі можна пройти пішки, неподалік розташований залізничний вокзал. Тобто є все те, що потрібно мандрівнику: чи бізнес мандрівнику, чи тому хто хоче просто відкрити для себе Львів.

Далі ми задаємо питання собі: а який це має бути готель? Ми багато подорожуємо та вивчаємо європейський досвід. Lev city Hotel – професійний готель на 87 номерів, котрий матиме кафе, лобі, два рівні підземного паркінгу із механічним ліфтом для автомобілів, матиме верхню терасу з чудовим краєвидом на центр міста, а головне – він матиме професійну керуючу компанію з міжнародним брендом.

Наступне, чим він вирізнятиметься з поміж інших, адже готелів у Львові є чимало, і вищого, і нижчого рівня – цей готель буде збудовано з дотриманням усіх стандартів готельного бізнесу. У першу чергу, це високий рівень шумоізоляції, аби гості не відчували дискомфорту від шуму на вулиці, у коридорі, чи в сусідньому готельному номері. Друге, це професійні ліжка, аби гості могли насолодитись сном. Наступне – якісний інтернет. Здавалося б, що він є усюди, втім дуже часто ми стикаємось з неможливістю отримати якісний доступ до інтернету. Це важливий момент для сучасного життя – ми знаходимось онлайн 24/7.

Тобто мета девелоперської компанії не просто збудувати, а наповнити змістом, створити продукт, що відповідатиме усім вимогам сучасної людини, в повній мірі задовольнятиме її потреби.

Чому “Lev development”, як обрали собі таку назву?

У ній подвійний зміст: Life – це життя, Energy – енергія, та Victory – перемога. Водночас його можна прочитати як лев, а лев, це Львів. Ми віримо, що життя та енергія ведуть нас до перемоги, у тому числі над собою, перемоги у тому секторі, де ми працюємо.

Будівельні проекти досить складні та тривалі. Які ризики ви розглядали на старті

Говорячи про ринок нерухомості Львова, ми бачимо дуже гарну динаміку. Минулого року було введено в експлуатацію близько одного мільйону квадратних метрів. Один із найкращих показників за всю історію. Водночас варто розуміти, що ті проекти, котрі були завершенні та введені в експлуатацію у 2019 році, були започатковані 3-6 років тому. Ми також завершили два проекти, котрі були розпочаті іще у 2017 році. Ми бачимо скільки часу минає від стадії ідеї до завершення проекту – це дуже довгий цикл.

Ми розуміємо, що світ змінюється, змінюються вимоги, тож намагаємось дивитись вперед. Наше бачення, це якісний сервіс. Відтак наша конкурентна перевага, не просто бажання збудувати об’єкт та віддати його якомусь ОСББ, котре можливо буде гарно опікуватись ним, а можливо і ні. Lev Development йде іншим шляхом: ми передаємо усі об’єкти управляючій компанії, котру ми заснували на наших цінностях. Купуючи житло у нас, ви не просто отримуєте якісь квадратні метри, ми створюємо цілу екосистему: не просто збудували, а іще рік, два, п’ять, десять її обслуговуємо, тож клієнт відчуватиме якість навіть у сервісі. Тобто ви отримуєте цілісний продукт, починаючи від якості самого житла, завершуючи якістю його обслуговування.

Розкажіть з якими юридичними тонкощами, як девелоперська компанія, ви стикаєтесь у своїй роботі

Варто зазначити, що українське законодавство у цій сфері досить конструктивне, відбуваються певні зміни щодо закону про рекламу, буде додаткове регулювання та бачитимемо як воно відобразиться на ринку. Якщо ж говорити в загальному про ринок нерухомості, то з будівельною галуззю в Україні все досить добре, не ідеально, але враховуючи, що за легкістю ведення будівельного бізнесу Україна входить у ТОП-30 у світі, ми бачимо як цей ринок динамічно розвивається.

Є одна велика проблема – підключення до мереж: водопостачання та водовідведення, газопостачання, постачання електроенергії. Це проблема, що погано врегульована на законодавчому рівні. Приміром, за легкістю підключення до газу та електропостачання, ми знаходимось у світових рейтингах на 124 та 130 місці, тобто на рівні відсталих країн. Ми розуміємо чому так відбулось, є монополії, і ці монополії стримують ріст створивши штучні бар’єри. Звичайно усі девелопери та будівельні компанії пристосувались до існуючого стану речей, втім складність підключення до мереж – одна із причин, чому в Україну не йдуть міжнародні компанії. Я дуже хотів би, аби на ринок нерухомості прийшли міжнародні бренди в сфері девелопменту, констракшину, щоб вони тут працювали, адже це стане стимулом для покращення якості продукту, підвищення кваліфікації як працівників, так і управлінців, менеджерів. Коли це станеться, ми побачимо вдвічі якісніший продукт, вдвічі вищі темпи будівництва. Зважаючи на те, з якою швидкістю ми будуємо Львів чи Україну, за нашого життя і навіть за життя наших дітей, ми не досягнемо рівня Польщі, я уже не говорю про США чи Швейцарію. Вони не зупинились, вони також будують, і чинні темпи будівництва в Україні не дозволять ніколи скоротити цей розрив.

Це завдання Верховної ради та Кабінету міністрів, змінити ці правила гри, спростити, хоч це і важке рішення, котрому опиратимуться існуючі монополії. Але це можна зробити. Якщо правила стануть простими та зрозумілими, ми побачимо, що ринок будівельний показуватиме шалені темпи зростання, як це було свого часу із авіасполученням: ніхто не вірив у те, що люди користуватимуться послугами авіа перельотів, що ми будемо цікаві міжнародним лоукостам, а тепер у нас є навіть власні лоукост компанії.

Розкажіть як ви обирали персонал компанії, як обирали архітекторів, інженерів, чи існує брак спеціалістів

Архітектура – відображення фінансової спроможності. В Україні тисячі талановитих архітекторів. Якщо задати питання чому ми не бачимо архітектурних шедеврів? Лише тому, що ми не готові платити за ці шедеври. Приміром архітектори приходять з класними проектами, починаємо рахувати і розуміємо – це суперкласно, але ми не готові собі цього дозволити, от і все. Це суспільство не готове платити за ці шедеври.

Приміром Об’єднані Арабські Емірати – найкраща архітектура світу, найвищі будівлі, найскладніші архітектурні та інженерні рішення. Хто все це будував? А там були і наші будівельники – фантастика які спеціалісти. Питання лише у коштах, технології давно є – чи ми готові за них платити. Якщо квадратний метр житла у Львові коштуватиме 5 тисяч доларів, ми б теж побачили тут хмарочоси, і їх збудували б ті самі українські будівельники.

Є лише одна проблема – норми та гроші. В Україні дозволили будувати будівлі висотою 150 метрів, а чому лише 150? В ОАЕ збудували будівлю висотою 700 метрів, невже там є якісь надзвичайні технології котрих немає більше ніде, чи можливо університет котрий навчає будівельників? Усе будівництво, нове, висотне, усе це експериментальне будівництво. Втім ці експерименти уже хтось провів.

Архітектуру визначають гроші. Архітектори талановиті, питання чи готові ми оплатити їх талант. Те ж саме і будівельники, інженери – проблем з їх кваліфікацією немає.

Чи важко знайти земельну ділянку під будівництво, розкажіть як виглядає цей процес

Якщо говорити про Львів, місто трансформується як і вся країна. Ми рухаємось від індустріального до постіндустріального суспільства, і звичайно цей процес супроводжується і зміною цільового призначення земель міста. Це нормальний процес. Власне бачення та стратегію розвитку міста диктує ринок. 10-15 років тому ніхто не прогнозував, що у Львові буде потреба та будуватимуть великі офісні центри орендарями котрих стануть аутсорсингові ІТ-компанії, ніхто не думав, що ІТ-спеціалістів буде 20-40 тисяч. Але це є, і ми бачимо будівництво офісних центрів. Яким ринок буде через 20 років ми можемо прогнозувати базуючись на цьому досвіді, можливо у нас буде й надалі розвиватись ІТ-кластер, а може це буде штучний інтелект і потреби ринку нерухомості кардинально зміняться. Як буде розвиватись Львів, так і буде розвиватись ринок нерухомості, від так поставатиме питання про те чи інше цільове призначення земель в місті.

Чи відчутна конкуренція на ринку нерухомості Львова

Конкуренція стимулює розвиток. Ми бачили як виглядав ринок нерухомості без конкуренції, і ця архітектура зовсім не надихає. Я говорю про архітектуру 90-х та початку 2000-х років, коли на ринку були дві чи три компанії. Ціла назва, карпатбудівські будинки, вони були краще радянських будинків, але якщо ми подивимось на них зараз – бажає кращого.

Конкуренція необхідна, і основна ідея девелоперів та міської влади у тому, аби люди з інших територій бажали володіти нерухомістю у Львові та інвестувати сюди кошти. Без цього, без створення умов котрі б залучили сюди інвесторів з усього світу, ми будемо в глобальному світі приречені залишатись глибокою провінцією. Якщо ми створимо ці правила, щодо безпеки, щодо комфорту, щодо простого входу та виходу інвестицій, з зрозумілими правилами а з екологією у нас все гаразд, з культурою іще краще – ми побачимо як Львів зможе стати потужним регіональним центром.

Будівництво потребує значних інвестицій, водночас умови кредитування бізнесу в Україні, ймовірно, не відповідають потребам

Якщо говорити про кредитування, важливо не створювати штучних перепон, і бізнес сам знайде шляхи кредитування. Я іще не чув, щоб девелопери говорили, що їм потрібні кредити. Наразі правила більш-менш хороші та дозволяють залучати інвестиції як приватні, так і портфельні інвестиції. Ринок же кредитування залежить від Національного банку та державної монетарної політики. Законодавство потрібно вдосконалювати, тоді будуть і кредити і інвестиції, і банки у тому числі побачивши привабливість цієї галузі пропонуватимуть вигідні умови. Наразі ж у нас встановлена надто висока облікова ставка, а звідси і великі ставки за кредитами: будівельні проекти тривають декілька років, кредитуючи їх під 22 відсотки, отримаємо здорожчення у 60% – це надзвичайно великі кошти.

Девелоперський бізнес став квазіфінансовим бізнесом, він не був зарегульованим, і дозволив без кредитів знайти шляхи фінансування. Тепер уже девелопери часто через систему розтермінувань пропонують своїм клієнтам вигідні умови купівлі нерухомості. Іпотечне кредитування в країні не працює, але люди купують житло адже можуть отримати розтермінування від забудовника, із зрозумілими правилами.

Які податки сплачують під час будівництва і як зростання темпів будівництва впливало б на наповнення місцевих бюджетів.

Варто дивитись на це питання глобально. Галузь будівництва займає до 10 відсотків ВВП. Ми повинні розуміти, що коли будують будинок у Львові, житель Харкова на цьому також “заробляє”, адже метал їде звідти, певні вироби з інших регіонів, у будівництві задіяно чимало суміжних галузей. Коли розвивається ринок будівництва, уся територія отримує прибуток. Ми не проводили цих розрахунків, але я розумію що це колосальний сегмент. З точки зору наповнення бюджету, є податок на нерухомість, навколо ринку будівництва створюються різноманітні сервісні послуги, я не знаю як усе це можна порахувати, але розумію, що до 10% ВВП міста може створюватись. 10% це досить багато.

Чимало будівельних проектів натикаються на опір громад. Як налагоджуєте діалог із місцевими мешканцями?

Є дві сторони медалі. З одного боку різноманітні громадські рухи є корисними, втім, як і в будь-якому сегменті нашого життя, є ті, що намагаються під виглядом тієї чи іншої громадської активності заробити гроші. Тож є чимало організацій чи окремих груп осіб, що займаються активним “тероризмом” девелоперів. Це проблема і через короткий період часу ми побачимо її прояв. Хтось бореться проти будівництва аби заробити для себе певні грошові знаки, хтось – задля політичного рейтингу.

Приміром дуже цікаво спостерігати за однією з таких організацій: вони придбали квартири у новому будинку, десять поверхів, збудований так як збудований. Їх ніхто не примушував купувати житло саме тут. Хтось з них живе на шостому поверсі, хтось на другому, хтось на десятому. І вони хочуть, щоб поруч такі будинки як у них не будували, а будували лише будинки нижчої поверховості. Вони боряться за те, аби не дати іншим людям жити також у десятиповерховому будинку. Тобто – за позбавлення права інших жити так, як власне живуть вони. Тут зовсім інший мотив.

Варто розуміти, бути чи не бути проекту, люди голосують своїми грошима. Було безліч хороших проектів, котрі не були реалізовані бо їх ніхто не купував. Усе – проект зупинено, його не будують, або будують щось інше. Ринок сам регулює якому будівельному проекту бути: немає поруч школи і садка – нерухомість буде менш приваблива для людей з дітьми, але є ті в кого немає дітей, у кого інший запит до нерухомості і йому неважливо наявність навчальних закладів неподалік, або ж навіть принципова їх відсутність.

Яке житло на сьогодні користується попитом та які тенденції варто очікувати в найближчі роки

Я думаю, ми будемо бачити у найближчі роки великий попит на ергономічне житло. Ми говорили про проблему кредитування, ми розуміємо, що запит на великі площі буде тоді, коли працюватиме довгострокове кредитування на 20-30 років. До того часу, основний попит буде в сегменті дуже економічного, ергономічного житла.

На завершення, яка візія девелоперської компанії Lev Development

Увівши в експлуатацію у 2019 році два комплекси, ми запустили сервісну організацію. Наступний етап – ми хочемо показати той ідеальний сервіс, що може отримати людина проживаючи в наших об’єктах. Через цей сервіс ми хочемо показати, що так може жити кожен українець. Тобто через якісне, професійне управління прийти до відчуття безпеки, комфорту та добробуту для кожної родини. Питання якості тих послуг, що людина споживає кожного дня – головне. Ми не придумали цього самі, побачили як це роблять німці, австрійці, поляки, навчились у них та робимо так у себе на Батьківщині. Я не хочу нікого вчити як потрібно працювати, ми просто показуємо як працюємо ми, можливо комусь цей досвід буде цікавим та корисним.

категорії
БізнесІнтерв'юНовини Львівщини

Публікації по темі