Ринок нерухомості Львова: чого очікують клієнти та девелопмент

Яких тенденцій очікувати на ринку нерухомості, де купувати житло чи комерційні площі, та чого очікують самі девелопери

 Новий рік на ринку нерухомості Львова обіцяє бути насичений новими проектами, подальшим зростанням конкуренції між забудовниками, гарними перспективами для громадян, що вирішили придбати нове житло або обирають нерухомість для інвестицій. Яких тенденцій очікувати на ринку нерухомості, де купувати житло чи комерційні площі, та чого очікують самі девелопери ІА «Вежа» поцікавилась в експертів та представників будівельного ринку.

 

Юрій Мартинюк, виконавчий директор Асоціації західноукраїнських забудовників: У цьому році, враховуючи певне перенасичення ринку нерухомості у великих містах, таких як Київ, Львів, Одеса, існуватиме тенденція щодо збільшення попиту на нерухомість, будівництво котрої наближене до стадії здачі в експлуатацію. Я очікую, що в 2019 році розпочнеться тенденція до зменшення розриву у вартості квадратного метру на етапі котловану, та вартості на етапі завершення будівництва.

Ці тенденції, ймовірно, похитнуть ті компанії, що працюють за принципом пилососа, тобто будують першу чергу за рахунок коштів від продажу четвертої черги. Це може спричинити кілька неприємних ситуацій з недобудовами. Відтак, щоб уникнути неприємностей, варто уникати купівлі житла за надто низькою ціною квадратного метру. Ми б радили інвесторам пильно перевіряти компанії, у котрих вони мають намір придбати нерухомість.

Також варто очікувати, що ціни на житло у новобудовах залишаться на попередньому рівні та не будуть суттєво зростати.

В 2019 році заплановані вибори Президента та нового Парламенту, відтак важко робити прогнози які кроки у сфері нормативного регулювання буде робити чинна влада на порозі виборів, та що принесе нам нова команда. Варто зазначити, що небезпечним трендом є практика призначати у час виборів різноманітних виконуючих обов’язки керівників. Варто наголосити, що інститут виконуючих обов’язки – породжує безвідповідальність.

Важливо також, як в цілому політичні інституції впливатимуть на бізнес та будівельний бізнес зокрема.

Ми, як Асоціація західноукраїнських забудовників сподіваємось, що в 2019 році ми побачимо хороші та якісні проекти, що втілюватимуть у життя наші будівельні компанії, що архітектурні рішення та новації будуть знаходити розуміння у тих чиновників, від котрих залежить прийняття рішень, та що в діалозі будуть знаходитись шляхи до реалізації найкращих інфраструктурних рішень та нових об’єктів містобудування.

Олександр Островський, співзасновник девеперської компанії Lev Development: У новому році ймовірно ми не побачимо кардинальних змін на ринку нерухомості як у Львові зокрема, так і в Україні загалом. Вітчизняному ринку нерухомості бракує присутності великих гравців, транснаціональних корпорацій у вигляді підрядників або у вигляді замовників. Міжнародні компанії ігнорують український ринок, а відтак складно говорити про зміну парадигм на будівельному ринку.

Подивимось з точки зору нормативного регулювання. Насправді чинний Кабінет міністрів, профільне міністерство, ефективно працюють. Лев Парцхаладзе зокрема пропонує чимало якісних змін до Державних будівельних норм. Вводять в дію багато позитивних норм, негативні – скасовують. Це демонструє справді прогресивний підхід до змін нормативного регулювання.

Втім значною проблемою, що зупиняє розвиток регіонів, периферій міст а не лише центральних зон, залишається складність підключення до інженерних мереж. Україна займає 125 місце у світі за складністю підключення до електромереж. Чині нормативи, що встановленні державним регулятором, роблять процес підключення довгим та незрозумілим. Часто навіть фахівці девелоперських компаній порівнюють процес підключення до електромереж з «запуском ракети у космос». Девелопер може протягом року проходити процедуру підключення до електромереж. Нажаль існує монополія приватних обленерго, нормативні акти держрегулятора, котрі вкорінюють існуючий стан речей.

Схожа ситуація з підключенням до газопостачання. Одна із норм говорить, що заяву про підключення до газопостачання повинні розглянути протягом року. Тобто можуть підключити до мережі газопостачання, а можуть і відмовити, написати відписку, і тоді «рік» почнеться з початку.

Допоки згадана проблематика не знайде вирішення на законодавчому рівні, ми не побачимо якісних змін. Девелопери будуватимуть там, де питання електромереж, газопостачання, водопостачання та водовідведення є вирішеним. Саме тому активно продовжиться забудова існуючих районів, центральних зон міст, промислових зон.

Можна підшукати гарне місце, де архітектори та дизайнери побачать чудовий простір для комфортного життя та відпочинку людей, втім перш за все, нас змушують думати про газопостачання, про електромережі. І вмикається закріплений держрегулятором механізм, який знову нас приводить у тупик. Це замкнуте коло, за сприяння державного регулятора, котрий не приймає жодних прогресивних рішень.

Разом із рішенням на законодавчому рівні цієї проблематики, ми зможемо побачити принципово інші підходи до забудови, до стилю забудови, до нас прийдуть міжнародні компанії котрі звикли працювати за прозорими та зрозумілими правилами, а відтак можна було б очікувати стрімкого розвитку готельної інфраструктури, інвестиції в транспортну інфраструктуру, в компанії розподільчих мереж, в бізнес.

А до того часу нас очікує еволюційне зростання, на декілька відсотків у рік, за рахунок покращення якості існуючими гравцями на ринку нерухомості. Це те, що ми бачимо протягом останніх чотирьох років у Львові.

Денис Шульга, співзасновник сайту «Енциклопедія новобудов»: Ринок міста доволі насичений, відтак, аби більшим попитом користуватимуться забудовники з чималим портфоліо готових проектів. У Львові чимало забудовників, котрі розпочали діяльність у період 2014-2015 років, саме тоді, коли в Україні розпочалась банківська криза та громадяни втративши довіру до банків розпочали активно інвестувати у нерухомість. Якщо до 2014 року на ринку нерухомості Львова вели свою діяльність лише 30 компаній, то на сьогодні їх кількість близько 70.

Відтак будівельні компанії, аби втримати свої позиції у доволі конкурентних умовах ринку нерухомості Львова, пропонуватимуть гарну соціальну інфраструктуру та додатковий сервіс. Якщо раніше прибудинкова територія – це дві лавочки та гойдалка для дітей, то сьогодні ми можемо бачити комфортні дитячі майданчики, освітлення, тощо. Ми будемо бачити подальше покращення соціальної інфраструктури. Приміром, ми бачимо новітні рішення у вигляді використання плоских дахів для облаштування відпочинкових зон. Деякі з забудовників починають встановлювати на прибудинковій території спортивні майданчики та навіть фонтани.

При цьому не слід забувати про ціну. Яка б не  була гарна інфраструктура та сервіс, втім покупець продовжує у першу чергу звертати увагу на ціну. І якщо вартість квадратного метра буде суттєво вищою, аніж у конкурента, жодні «модні» рішення не приваблять клієнта.

Якщо говорити про перспективні райони активної забудови, активно продовжиться будівництво в районі вулиць Зелена-Пасічна. Кількість нового будівництва тут може зрости у два-три рази. Також, разом із планованим продовженням вулиці Вернадського до проспекту Червоної Калини з будівництвом трамвайної колії сприятиме розвитку нового житлового району поруч із Зуброю. Активно продовжать розвиватись Сокільники, котрі дефакто перетворюються у район Львова, перспектива їх забудови це щонайменше 15-20 наступних років. Розробляється, або уже розроблений детальний план забудови в районі вулиць Щурата-Ленона-Миколайчука.

Активно розбудовується мікрорайон Під голоском. Тут ведуть активне будівництво понад 10 будівельних компаній. Місто виділяє ділянки, тут досить щільна забудова та висока конкуренція. Будується близько 15 житлових комплексів, а це щонайменше 50 під’їздів.

Дешеве житло будують в районі Рясне-2. Важко сказати, що тут ведуть активне будівництво, втім маємо тут великий потенціал. Ймовірно, після будівництва додаткової дороги між Рясне-2 та Левандівкою, ми будемо спостерігати збільшення попиту та пропозиції.

Окрім того, варто згадати район «Арени Львів». Тут є земля, ведуть будівнитцво, існує гарна перспектива розвитку нового мікрорайону.

На останок, не варто забувати про наявність таких об’єктів, як військова частина на вулиці Стрийській, територія заводу ЛАЗ, тощо. Разом із перенесенням військової частини за місто, або із ліквідацією заводів, котрі давно припинили свою діяльність, ці плями на карті міста можуть отримати нове дихання.

Маргарита Коверко, співзасновник, керівник відділу продажів Девелоперської компанії «Моя Країна»:

Житло – це не просто квартира, чотири стіни та певні меблі. Сьогодні купівлю нерухомості розглядають у комплексі, що передбачатиме усе необхідне для комфортного та безпечного життя. Покупець став більш вибагливим та все більше звертає увагу на якість матеріалів, які використовують під час будівництва, чи передбачає забудовник сучасні новітні технології. До прикладу, при будівництві Житлового комплексу «Національний» наша компанія передбачила у підземних паркінгах зарядні станції для електромобілів, високошвидкісні ліфти, забезпечення комплексної системи безпеки з охороною, відеоспостереженням, сучасну систему пожежогасіння, можливість карткового доступу лише до власного під’їзду  тощо. Клієнт хоче бачити у тому числі зручний прибудинковий простір, зокрема дитячі та спортивні майданчики, майданчики для вигулу тварин, усю необхідну для комфортного життя інфраструктуру: магазини, банки, садочки.

У житловій нерухомості ціна квадратного метру є неосновним критерієм при виборі, покупець обирає – безпеку та комфорт.

Окрім того, чималим попитом користуються офісні площі. У «Національному» ми гармонійно поєднали житлові та офісні будівлі. Зокрема з 14 секцій, які будуються, одина – Центр розвитку дитини «Монтессорі», дві – це бізнес-центр класу «А» і ще одна – бізнес-центр класу «Б», окрім того перші два поверхи кожної житлової секції – це комерційні площі, де розмістяться магазини, салони краси, спортивні зали, відділення банку, кав’ярні, ресторанчики тощо. Варто зазначити – комерційна нерухомість, це вигідна інвестиція. До порівняння період окупності житлової нерухомості складає близько 11 років, в той час як комерційної – близько шести. Для тих інвесторів, що вкладають гроші у нерухомість, це достатньо привабливий варіант заробітку.

Відтак у новому році ми очікуємо лише зростання попиту на комерційну нерухомість в місті. Найбільшим попитом така нерухомість користуватиметься у Франківському районі, а також у певних частинах Шевченківського району. Уже зараз все більше будівельних компаній на ринку Львова пропонують комерційну нерухомість.

Щодо змін в законодавстві, ми б висловили сподівання щодо законодавчих змін котрі сприяли б розвитку іпотечного кредитування. На сьогодні можна багато почути про перенасичення ринку нерухомості, особливо стосовно Києва та Львова, втім ринок далекий від перенасичення. Існує дуже великий відсоток, понад 50%, відкладеного попиту. Це ті люди, котрі досі живуть без власної нерухомості, але не володіють необхідною сумою для купівлі житла.

Розвиток іпотечного кредитування стимулюватиме розвиток ринку нерухомості, збільшивши попит на нерухомість щонайменше на 30, а то і на 50%. Приміром, чимало молодих ІТ-спеціалістів ще не мають достатньо коштів для придбання житла, втім могли б скористатись послугою іпотечного кредитування та сплачувати регулярні платежі за кредитом. Це ж стосується громадян, що працюють закордоном та мають намір повернутись в Україну придбавши тут нерухомість. Відтак, іпотечне кредитування зможе активізувати тих людей, що знаходяться на сьогодні у так званій групі «відкладеного попиту».

 

 

категорії
БізнесНовини Львівщини

Публікації по темі