Апарт-готелі: як стати власником готелю з мінімальними інвестиціями

Придбати нерухомість – хороша інвестиція. Втім якщо нерухомістю не займатись – вона приноситиме числені збитки. Можна здавати в оренду, та це клопітка праця з пошуку орендаря, вирішення поточних проблем, ремонтами, тощо. Втім на сьогодні, у світі набирає популярності модель інвестицій в апарт-готелі – ви інвестуєте свої кошти купуючи апартаменти, можете проживати в них, а у вашу відсутність нерухомість здають для проживання клієнтам готелю. Усі поточні клопоти бере на себе управляюча компанія, а вам залишається лише отримувати дивіденди.

Про один із перших апарт-готелів в Україні, «Premier Resort Hotel», котрий будують в Буковелі, відомому гірськолижному курорті, журналіст «ІА Вежа» поспілкувався з Олександром Островським, засновником компанії Lev Development.

Розкажіть про концепцію апарт-готелю

Готельний бізнес доволі специфічний. Часто ми бачимо готель, поселяємось в номер і навіть не здогадуємось про те хто володіє цим готелем, як він функціонує. Ви можете думати, що готель належить одній людині, декільком особам або компанії. Але чи може готель належати відразу ста людям? Так, хоча це складно вкласти у нашу голову.

Приміром, коли ми у Львові бачимо готельну вивіску «IBIS», а ми знаємо, що ця мережа готелів представлена і в Києві, і в Варшаві, і в інших містах, то думаємо, що готель належить «IBIS»-у. Натомість, це не так, це лише бренд. У бренду є певні стандарти, певний рівень сервісу, приблизно одного розміру кімнати. Натомість власником готелю може бути будь-хто.

Апарт-готель, це певною мірою модель власності, за котрої готелем можуть володіти безліч власників. Є великі управляючі компанії, у власності котрих сотні готелів. Ви можете звернутись до них та придбати собі готельний номер в Лондоні, в Нью-йорку, будь де. Це можуть бути двокімнатні, чотирикімнатні апартаменти, або звичайний готельний номер. Ви можете проживати у ньому сплачуючи певні кошти за сервіс, а коли вас не буде там, апартаменти будуть в розпорядженні готельного оператора та зароблятимуть вам дивіденди.

Тобто кожен може стати інвестором апарт-готелю, володіючи одним номером або апартаментами. Чим вигідно інвестувати саме в такий вид нерухомості

Це новий формат для України, хоча у світі давно не новинка. «Premier Resort Hotel» це проект саме такого формату. Можливо ми не перші реалізуємо цю модель у нашій країні, але наша виключність в тому, що ми взяли професійну керуючу компанію, котра є найкращою з точки зору бренд-ціна-якість, розробили спільно з ним продукт, що відповідає усім стандартам сервісу мережі готелів  Premier, обрали найкращу локацію, адже туристичний сезон тут триває усі дванадцять місяців, і будуємо цей продукт. Тобто «Premier Hotels and Resorts» – керуюча компанія, Lev Development – девелоперська компанія котра втілює проект, в свою чергу «Premier Resort Hotel» – проект котрий ми втілюємо під єдиним прапором, тим самим створюючи професійний та якісний продукт для клієнтів.

Є безліч зацікавлених у придбані нерухомості. Чимало інвесторів хочуть володіти нерухомістю закордоном, в Лондоні, в Парижі, та коли дізнаються скільки це коштуватиме, якщо цією нерухомістю просто володіти і не керувати, відповідають дякую, нам і тут добре. Володіючи нерухомістю інвестор може самотужки шукати орендарів, якщо щось ламається – вирішувати ці проблеми, усе це робота котра займає багато часу.

В «Premier Resort Hotel» ці клопоти бере на себе управляюча компанія. Ви купуєте нерухомість, вона зроблена під ключ, у вас є підписана угода про управління і ваше завдання лише отримувати дивіденди кожного місяця чи кожного кварталу на свій рахунок.

Чому власне ви вирішили залучити управляючу компанію іще на етапі проектування та будівництва, в чому перевага такої співпраці?

Звичайно, всі колись розпочинали із одного готелю, і «InterContinental» починався колись з одного готелю, чи приміром «Fairmont», можливо хтось також зможе вирости до їх рівня. В нашому проекті ексклюзивним є те, що ми не придумуємо велосипед заново. Коли будують готель, є певні правила котрих потрібно дотримуватись і той хто збудував десятки готелів, або управляв цими готелями, може сказати, що певні речі роблять так і так.

Можна навести приклад із борщем. Ви готуєте борщ вперше – один смак, приготували вдруге – інший смак, і на десятому чи сотому ми уже знаємо, що потрібно взяти такі інгредієнти, саме так їх поєднати, і буде ідеальний борщ.

Готельний бізнес це високотехнологічний, складний бізнес з великою кількістю нюансів. Щоб вивчити усі нюанси та знати всі підводні камені – потрібен час, потрібно збудувати один готель, другий, третій. Професійний управляючий уже володіє цим досвідом. Він знає, що необхідно аби збудувати ідеальний готель. Саме тому ми обрали управляючу компанію, котра знає як має бути правильно. В цьому суть і відмінність «Premier Resort Hotel» від тих проектів, що існують на сьогодні в Україні. Наш проект збудований та відповідає усім міжнародним стандартам, що існують на сьогодні. Окрім того він пройшов економічний розрахунок незалежною аудиторською компанією.

Після завершення будівництва «Premier Resort Hotel» керуватиме готельним комплексом. Що це означатиме для інвестора, котрий придбає апартаменти?

Брендові готелі мають більшу завантаженість. Якщо подивитись на Львів, в нас є «Ibis». Туристи знають про цю мережу, вони знайомі з рівнем їх сервісу, знають чого очікувати, тому в першу чергу обирають знайомий їм бренд. Мережеві готелі 80% продають через свої клубні карти та мають високий рівень заповнення номерів. Різноманітні приватні готелі ось ці 80% своїх продажів віддають на аутсорс різноманітним сервісам бронювання готелів. Ті в свою чергу беруть відсоток за продажі, близько 15 відсотків від вартості, це в свою чергу зменшує прибуток.

Для готельного бізнесу, окрім іншого, важливий масштаб. Скільки готельних номерів буде в вашому готелі?

Якщо говорити про Україну, тут дуже мало будують насправді масштабних та якісних готелів. Багато будують готелів на 20, 30 номерів, на 50 номерів. Це зрозуміло, адже інвестиції в один готельний номер близько 70-100 тисяч доларів. Банки відмовляються кредитувати такі проекти, відтак часто інвестори будують лише за власний кошт, скинулись декілька бізнес-партнерів та спільно втілюють проект. Такі готелі невеликого масштабу, а для готельного бізнесу масштаб відіграє дуже важливу роль. Приміром ви не зможете в маленькому готелі взяти на роботу досвідченого управляючого, його зарплата може дорівнювати усьому місячному прибутку маленького готелю.

Варто розуміти, готелі до п’ятдесяти номерів у світі вважають сімейним бізнесом. Ним займаються самотужки. Все, що більше 80-ти номерів – це вже бізнес. Ідеальний розмір готелю для міста один, для курортів – інший. Успішні готелі мають 90 номерів. Вони розвиваються. У транснаціональних управляючих компаній також свої вимоги до розміру готельних комплексів.

Власне кажучи «Premier Resort Hotel» матиме 130 номер різного класу та площі.

Чи є уже зацікавлені придбати апартаменти в вашому готельному комплексі?

Щоб почати будь-який проект потрібно в нього інвестувати, першочергові інвестиції, а вони достатньо значні, це кошти девелоперської компанії «Lev Development». Втім ми чітко розуміємо, якщо на стадії проектування, на стадії початку будівництва, ніхто не зацікавився проектом – то ним не зацікавляться і потім. Не той проект, не та локація, не та ціна. Ми уже бачимо високий рівень зацікавленості, а це значить, що обрано правильний формат, що на нього є попит ринку.

Для потенційних інвесторів ми пропонуємо апартаменти площею від 24,7 м. кв., що дозволяє розпочати своє інвестування навіть з мінімальними вкладеннями. Згідно розрахунку повернення інвестицій, котрий проводився на основі детального аналізу та прогнозування відвідуваності готелю в різні пори року, окупність знаходиться на рівні 4-5 років. Наразі проект на стадії будівництва першої секції. Уже можна піднятись та подивитись який краєвид відкриватиметься з вікон майбутніх апартаментів.