Політика продаж: як купити квартиру, а не кота в мішку 

Що впливає на вартість квадратного метра та потребує уваги покупця під час пошуку квартири.

Купівля квартири у новобудові – завжди омріяна покупка, втім у погоні за дешевим квадратним метром є ризик натрапити на недобросовісного забудовника. Якість конструкційних матеріалів, клас будинку, розташування новобудови, краєвид з вікна та навіть репутація забудовника – все це впливає на ціну квадратного метру.

Суттєво на вартість квадратного метру нового житла впливає вартість земельної ділянки під будівництво. «Вартість земельної ділянки збільшується з кожним сантиметром наближення до центру. Також ціна може бути вищою, якщо ділянка розташована приміром поруч із парковою зоною. Звичайно в п’ятиповерхових будинках частка вартості земельної ділянки у собівартості квадратного метру буде вищою, а відтак і ціна квадратного метру. Втім, чим більше поверхів буде у будинку, тим менше буде коштувати квадратний метр за рахунок великої кількості квартир», – зазначає Денис Шульга, Директор порталу Енциклопедія Новобудов.

Безпосередньо на вартість впливає стадія будівництва. Будь-який будинок на першій стадії будівництва буде суттєво дешевший, згодом, із наближенням дати введення будинку в експлуатацію, вартість квадратного метра зростатиме у ціні. «Різниця у вартості, інколи, доходить до 50% від ціни на старті продажів. Це вже політика продажів. Приміром на старті будівництва квадратний метр коштуватиме 10 тисяч гривень, перед введенням в експлуатацію – 20 тисяч. Відтак забудовник вийде на середню ціну у 15 тисяч гривень. Інші продаватимуть на старті будівництва квадратний метр за ціною у 13 тисяч, поступово піднімаючи ціну до 17-18 тисяч гривень, аби вийти на ту ж саму середню ціну квадратного метру у своєму житловому комплексі», –  пояснює Денис Шульга.

Важливу роль в ціноутворенні відіграє клас будинку. На ринку нерухомості будинки діляться на «економ», «комфорт», «бізнес» і «преміум».

Від класу будинку залежить якість будівельних матеріалів та елементів оздоблення будинку, оснащення, рівень комфорту, додаткові приємні та корисні бонуси. Приміром у будинках «преміум»-класу на першому поверсі буде розташована рецепція. Крім цього, у будівлі буде охорона.

Враховуючи клас будинку, відрізнятимуться і будівельні матеріали. У будинках «економ»-класу застосовуватимуть піноблок, газоблок, керамзіт. «Натомість в будинках із вищим класом застосовуватимуть для будівництва стін керамоблок або цеглу», – пояснює Денис Шульга.

Так само, в залежності від класу будинку, відрізнятимуться матеріали, що застосовуються для утеплення будинку. У будинках із низькою вартість квадратного метру ніхто не застосовуватиме для утеплення фасаду мінеральну вату, чи тим паче базальтову вату. Для таких будинків використовують пінопласт.

Так само, у будинках «економ»-класу застосовуватимуть для оздоблення фасаду звичайну штукатурку, в дорожчих будинках – вентильовані фасади виробництва Бельгії, Італії чи Німеччини.

«Залежно від класу будинку відрізнятимуться і котли, що встановлені у квартирах. Найкращими виробниками котлів є такі німецькі компанії як Buderus, Viessmann, Bosch. У будинках «економ»-класу ви скоріш за все зустрінете котли українського чи турецького виробництва», – зазначає Денис Шульга.

Зекономити можуть також на якості вікон та вхідних дверей. «Раніше обходилися металевими дверима. Нові власники квартир змушені були замінювати їх на більш дорогі та якісні. Ці зміни звичайно ж руйнували оздоблення під’їздів. На сьогодні, у будинках вищого класу ставлять зазвичай українські двері, але з європейськими замками та італійськими накладками. Накладки з натурального дерева ставлять тільки у будинках найвищого класу», –  додав Денис Шульга.

«Низька вартість квадратного метру – завжди ризик. Приміром в ЖК «GENEVA» ми пропонуємо консьєрж-сервіс, закриту територію, охорону, відсутність комерційних площ. Цей додатковий сервіс звичайно ж впливає на вартість квадратного метру нового житла. Те ж саме стосується іншого нашого житлового комплексу – «OBRIY». Ми вкладаємо кошти у дизайн, у якісні будівельні матеріали, що творить ваш майбутній комфорт», – наголосив Олександр Островський, співзасновник девелоперської компанії Lev Development.

Як він зазначив покупець повинен визначитись у першу чергу, що йому потрібно. «Середня вартість квадратного метру на сьогодні 13-14 тисяч гривень. Якщо ви хочете придбати житло за нижчими цінами, варто звернути увагу, що пропонує будівельна компанія своїм клієнтам. Які матеріали застосовують, які додаткові сервіси пропонують. Не варто очікувати від низької ціни – високої якості», – додав Олександр Островський.

За гарний вид з вікна доведеться заплатити більше. Втім будівництво в привабливому районі іще не показник якості самого будинку. «У такому випадку ціна за квадратний метр буде не притаманно низькою для певного району, місця розташування. Відтак варто задуматись, на чому саме вирішив зекономити забудовник для зниження вартості квадратного метру. «У Винниках чи Сокільниках іще можна зустріти такі мінімальні ціни як 12 тисяч або 12,5 тисяч гривень за квадратний метр у дворівневих квартирах на останніх поверхах. Проте, однокімнатні квартири не обійдуться так дешево. Мінімум, який можна зустріти це 13-14 тисяч гривень. Чим більше кімнат у квартирі, тим вона буде дешевшою. Проте є і виключення. В елітних будинках дворівневі квартири на останньому поверсі будуть коштувати дорожче», –  Зазначає він.

Найнижчі ціни на квартири у таких районах Львова, як Рясне та Левандівка. Проте, якщо ціни низькі по вулицях Стрийська, Кульпарківська, Наукова – треба шукати підступ.

Особливу увагу під час купівлі квартири варто звернути на політику продажів компанії. Забудовник слідкує за тим, як і які квартири швидко продаються. На квартири, що користуються попитом ставлять вищу ціну, чим перекривають нижчу вартість квадратного метру у непопулярних великих квартирах. «Звертайте увагу на те, чи різна ціна на квадратний метр в одному будинку. Добрий дзвіночок, коли різні. Наприклад, якщо мінімум квадратний метр коштує 13 тисяч, а максимум, наприклад 15 –  це нормальне явище», –  зазначив Денис Шульга.

Проте, за його словами, якщо ціна однакова на будь-яку квартиру у будинку, то забудовник явно заощадив на чомусь або знехтував законом. «Не зайвим, в такому випадку, буде поцікавитись, що входить у вартість житла. На ринку зустрічаються пропозиції, де котел опалення, радіатори, штукатурка, стяжка – не входять у вартість квартири, хоч згідно документації усе це повинно бути. «Такі квартири коштують на декілька тисяч доларів менше, що грає значну роль у виборі квартири. Люди купують, а потім зустрічаються з такими проблемами», – наголошує він.

Аби не залишитись ні з чим, варто уважно вивчити пропозицію, ознайомитись з копіями документів, та звичайно ж звернути увагу на рейтинг та відгуки про забудовника. «Репутація забудовника формує ціну на його товар. Будівельні компанії, які існують більше 5 років, оцінюють свої квартири на порядок вище, ніж їхні недосвідчені колеги, які тільки почали завойовувати ринок. Різниця в ціні може бути колосальною. Ви сплачує серед іншого за надійність будівельної компанії», –  зазначив Денис Шульга.

категорії
Новини ЛьвівщиниСуспільство

Публікації по темі